你想多付本金吗？

  我的客人今年六月份买了房子。上星期客人收到银行寄来的一封信建议我的客人将每个月付款改为每两个星期付款，说这样付款会省下很多利息。客人打电话来问我是否应该这样做？

  我不建议客人这样改动。一方面，银行做这样的改动一般会收取一些手续费；另一方面，每两个星期付款(BI-WEEKLY PAYMENT) 的确可以省下不少利息，但是这并不是因为付款的频率改变，而是因为每两个星期付款相当于每年客人多付了一个月的PAYMENT。一年五十二个星期，如果每两个星期付一次款， 而付款额是原来MONTHLY PAYMENT的一半的话，那么客人实际上一年付了十三次 贷款 (52/2/2=13)。 所以客人如果每年多付一个月的本金，所达到的效果和每两个星期付款的效果是一样的，而且这样做不需要交纳手续费。 如果你要多付本金，是否应该把这笔钱直接加在你的MONTHLY PAYMENT 上面一起支付？ 如果你要多付本金，最妥当的办法是写一张单独的支票，并且在 支票上标明 “APPLY TO PRINCIPAL ONLY ”，这样的话银行就不会把这部份钱和 您的 MONTHLY PAYMENT混淆了。如果你的MONTHLY PAYMENT是每月从 CHECKING 或 SAVING账号上自动提取的，那么你可以上网或打电话让银行每月提取固定的ADDITIONAL PRINCIPAL AMOUNT。

附：纪实连载之二

专业贷款公司的选择

  首先在选择贷款公司之前，不要有贪大便宜的想法，其实市面上流行的贷款利率都不会因为贷款公司不同而差别很大，如某一项目或某一种贷款方式所获得的利率，几乎任何一家贷款公司都能帮你做得到。

  为什么有的贷款公司能报出比市面上流行的利率低很多的某项低利率贷款呢？

  这要特别留意那种过低利率的附加条件。例如：某家贷款公司报出“只收一厘利率”。其实，几乎任何一家正式的贷款公司都能做到这种优惠，但大多数都不采用这种报法。而是按市面上流行的正常的固定30年期或15年期报出利率。

  因为这项所谓“一厘低利率”的浮动性极大，同时附有其它许多限制条件，日后对客户并无实际利益。

  举个实例：某客人只见一厘利率的好处，在别人鼓动下，并没有真正了解透彻这个贷款项目的其它条款，就匆忙签约借贷。结果这位顾客贷的是（Option ARM）浮动利率，每个月都会变动一次利率。第一个月是按一厘利率计算，以后从第二个月开始，就按市场价浮动到四厘多，其后一直都以市场浮动利率的四厘多计息。这位顾客想终止此合约，但这项条款明文规定，一年内不得终止合约，否则罚款，这时悔之已晚。

  那么怎样才能选择一家好的专业贷款公司呢？你可以货比三家，打电话询问或亲自登门拜访，看一看，接触一下，看哪家的业务最熟悉，哪家报出的费用项目最详尽。因为有些贷款顾问为了争取顾客，有时故意隐瞒一些费用项目，到成交时才告诉客人。这样，顾客起初会认为这家贷款公司比别家省钱，一旦成交在即，作为顾客，这时就难以临时抽身否定，或取消成交，因为取消成交的最大损失是顾客。

  也有些对业务不精的贷款顾问，是无法为你详尽解释所有各项必须费用的，因为他（她）本身不够专业。

  也可以从朋友处打听哪些贷款公司是一向信誉好，工作实际，服务质量好的。

  当你到贷款公司了解情况时，勿忘了向他们要一份详尽而又必须的收费项目表格（Good Faith Estimate）。当你事先准备要问的问题都得到详尽解答时，相信对方的专业和耐心都能帮到你。

真正的好专业贷款顾问，只有成交后顾客才能进一步领会。所以，朋友的实际经验，更值得你借鉴。

附：菠萝柠檬汁

什么是贷款的“点数”？

第一次买房子的朋友，大多数对贷款的很多常用术语不甚了解，甚至不知为何物。因为在中国、香港、台湾等地买房子，和美国是完全不同的两回事。本篇想简单地向大家介绍一下贷款“点数(Point)”，让大家对此有所了解。

有很多客人会问：“在报上常常看见关于房屋贷款的广告词写着“无点数，无手续费”(No Point, No Closing Fee)， 那么“点数”是什么意思呢？

何谓“点数”？“点数”即是？%房屋的贷款额。举个例子： 你准备向银行贷款30万，那么一个“点数”，1 Point即是1%的房屋贷款额，亦即是三千元。 两个“点数”，2 Points即是2%的房屋贷款额，亦即是六千元。

“点数”有何特别用处呢？如果想要“点数”的话，其实就是想要用金钱买低你的贷款利息。可以说，如一般向银行贷款30万的话，一个“点数”会降低大概0.25%的利息，两个“点数”会降低大概0.50%的利息。 换句话说，如果现时的贷款利息没有“点数”，是4%的话，一个“点数”就是用三千元可以买低贷款利息到3.75%，两个“点数”就是用六千元买低贷款利息到3.50%。其实，这就显而易见“羊毛出在羊身上”的道理。

如果一定要选择有“点数”贷款，通常比较适合一些五年之内不会想再重新贷款的人。 无论贷款利率低下来或者特别的原因再重新贷款，都是不划算和浪费了你之前所付的“点数”费用的。

最近这几年买房子的人，很少有人要买“点数”的，大多数都宁愿选择无点数的贷款。不像2000年以前，那时候的贷款利率偏高，通常利息超出七厘多、八厘，所以大多数人都想用一些金钱来买低一些偏高的贷款利率，因此 那时就流行买“点数”了。

附：长痘痘后不要做的几件事

房贷违约而房屋被止赎（Foreclosure）后，对你的信用纪录有何影响？

  布林克曼说，信用评分只是完整信用判断的一部分，在上述的事例中，信用评分已无法成为判断他们是否愿意支付贷款的指标。

  将来贷款银行还是会仔细的审查客户的信用历史纪录，一旦发现客户并非出于不得已的因素，例如失业、健康等问题，而擅自造成违约，他们即便事后通过按时支付各种帐单的方式修复了信用，也无济于事，擅自违约的污点是不会被抹去的。

  美国全国估价师及按揭贷款商协会（National Association of Review Appraisers and Mortgage Underwriters）的梅里尔（Bill Merrell）表示，如果你作出了一项策略性的违约，其结果往往会与你的期盼背道而驰。他说，银行在决定批准客户的按揭贷款申请前，通常会考虑以下几方面因素：银行存款、工作纪录、帐单支付纪录。

  但是，如果违约是由贷款人不能掌控的因素造成的，比如本地的经济衰退，银行通常也会采取宽容政策。特别是工作问题造成的违约，银行一般会给贷款人更多的考虑空间。但是银行对于策略性违约的看法是极其负面的。

  也就是说，并不是一定不会得到贷款，因为银行还是利益挂帅的，所以银行也可能愿意和有擅自违约纪录的屋主赌一赌。

  抵押贷款资讯出版商HSH Associates的甘宾格（Keith Gumbinger）表示，那些擅自违约者再申请贷款可能相对难一些，但银行是从贷款中赚取利益的，这样说来，他们也许会获得贷款，不致于会被彻底拒绝。

  但是，擅自违约者纵使再次获得同意贷款，银行对他们的要求也会比未违约者要严格的多。银行可能会要求30%以上的首付，这样就能保证其在房屋被没收时收回大部分的贷款了。另外银行可能要收取较高的利率，可能比同等信用分的个人要高。

附：萝卜的妙用

房贷违约后,要多久才能再买房？

  通过按揭贷款购买的房屋，如果屋主依然有能力支付贷款，但却擅自违约，一走了之，是要承担一定后果的。一般因为经济问题或离婚导致的贷款违约，通常需要等2到5年后才可以再贷款购买新房屋。而擅自违约的贷款人可能会使等待的时间加倍。

  据CNN金钱网报导，抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的首席经济学家布林克曼（Jay Brinkmann）表示，擅自违约的个人通常需要等7到8年的时间才能通过按揭贷款购买新的房屋。

  如今一些屋主背负的房贷远远高于房屋净值，而处于所谓“溺水（Underwater）”状态，他们认为违约是值得的。比如花55万买的房子，现在的价值只剩35万，房子本身可能永远也不会涨回购屋时的价格，所以他们觉得用策略性违约方式摆脱这个负担更划得来。

  他们计划在擅自违约后，通过按时缴交所有的帐单来提升自己的FICO评分，以便能够很快再购买另一栋房子。但是这样还是行不通的。如果这样做了，那么信用记录会变的极差，也许以后再也得不到信用评分了。


附：玫瑰荷花减肥茶

别人的债项，出现在你的信用报告上该怎么办？

  前段时期曾经帮一位客人作贷款前的预先审核，查了他的信用，这一查就几乎令他几天几夜坐不安，睡不稳。究竟是什么原因令客人有这么大的反应呢？

  当我帮他调查他的信用分数时，才知道在他名下所欠的款项，累积有80万美元之多。而他自己是从来都不欠任何债务之人，他是那种信用卡帐单一到，就迫不及待要立刻付清全部欠款的人。现在突然之间知道自己欠债累累，不紧张才怪呢！

   通常的情况下，如果这位客人是急着要买他所喜欢的房子，贷款经济一般都会在同一时间将他的特殊债项告知Credit Bureau(信用局)，让他们仔细的调查清楚这位客人的债项是否属实。

  因为时间比较急，之前又没有查过自己的信用，再加上所喜欢的房子要在规定的时间内完成所有的贷款手续。而信用报告上的信用分数值是不会在几天之内有所改变的，唯有希望信用局尽快调查清楚，解决这件心事。

  如果这些债项真的不属于你，不用担心，信用局会调查出来的。他们会查出为什么有这个差错出现在你的信用报告上，然后会帮你除掉不属于你的所有债项。 但是，这只是为了应付快一点贷款的一种应急方法。而最有效的方法还是自己写信，或传真，或打电话告知他们，让他们改正在你的信用报告上面，除掉不属于你的所有债项。这样才能一了百了，以后就不用再担心这个问题了。

  贷款买房子，银行一般都是用全美国最大的三间信用调查公司，来调查贷款人的信用情况。这三间信用调查公司是：Equifax, Experian, Trans Union。 在网上，经常可以看到免费拿自己的信用报告的广告，它只是其中的一间信用调查公司提供这种免费服务。这种单一的信用调查报告，用来贷款是不被接受的，因为只是一间信用调查公司的资料和信用分数值，是不够全面和准确的。

  在你的贷款信用报告上，每一间信用调查公司都有一个信用分数值。三间信用调查公司，就有三个信用分数值，所以在贷款信用报告上一个人有三个信用分数。

  一般银行贷款给贷款人，都是用中间的那个信用分，除掉了前面和后面的信用分数值，即不用最高的和最低的信用分数值，这样也就比较中肯地看到这个贷款人的信用情况。

主要有四种资料会显示在你的信用报告上：
1.Identifying information: 你的名字，现在和以前的地址，电话号码，社安卡号码，出生日期，现在和以前的顾主。
2.Credit information: 列明了你的信用卡，学生贷款，汽车贷款和其他的债项。资料包括：这些户口的开户的时间，信用限额，贷款额，所欠数目，和每个月供款的账目。报告上还可以看到之前几年的供款历史，和有谁共同给这个帐户供款，还会显示多少时间没有供款，然后转去collection 机构等等。
3.Public record information: 破产记录，银行收楼，拍买，欠房产的地税，小孩子的抚养费要打官司，由法庭里做判定等。
4.Inquiries: 谁调查过你的信用，前两年你申请信用卡的情况，什么时候调查你的信用等。

  所以说：若想买房子，应尽量提早作好一些准备，知道一些贷款的基本程序和手续，以避免因为准备不足，而造成的不必要的麻烦。


附：The Ultimate Loan Modification Guidebook

千万别放过重新贷款（Refinance）的最好时机

30年固定房贷和15年固定的房贷按揭利率现在都几乎在历史最低位。30年的按揭利率平均降到3.375%，15年期的按揭利率平均降到了2.875%。很多客人都询问，利率还会再下跌吗？其实要想抄底利息并不容易，因为那么低的利率随时都有可能变化或是反弹。所以我认为现在是做重新贷款的最佳时机，各位要千万抓紧时间，做好重贷。

首先，我想介绍一下为什么要重新贷款(Refinance)。

一、降低贷款利率，将原有的浮动利率变成风险较少的固定利率。
降低贷款利率是大部分房贷者考虑重新贷款的主要原因。因为重新贷款的利率比以前低，因此可以减少每月还款金额，贷款所需支付的利息也会因按揭利率的降低而减少。此外，房贷者还可以将原有的浮动利率通过重新贷款变成风险较少的固定利率。有些业主买房子是为了投资，他们在买房子的时候采用刚开始利率较低浮动利率，希望在短期内房价上涨后卖掉房子。而现在美国的房地产业尚未完全复苏，市场仍然是起伏不定，有些高价位买进的投资房一时还难以出手，故重新贷款可以帮助这些业主将原来的浮动利率变成30年或15年的固定利率。从而降低投资风险。

二、合并债务。
有不少业主当初买房子的时候，往往因为需要资金，把房子二次贷款。通过重新贷款，这些业主可以取得一个比较低的利率。用重新贷款的钱付清之前房贷和二次贷款的金额，这样两个债务就合并成为一个，业主每月只需支付一次房款即可。

三、拿出现金以作它用。
通过重新贷款取出现金作其它用途。贷款利息降低，业主可以通过重新贷款取出现金(Cash Out)来投资做生意，或供孩子上学，或还清较高的汽车贷款等等。 由于现在美国经济仍不景气，今年以来联邦储备局继续将利率维持在几乎是历年的最低位。这样的状况到底能维持多久，大家的心中都没有数，故我们应该充分利用这个大好时机，尽快做好重新贷款，以争取拿到最好的利率，让自己安心。

附：大蒜田鸡煲

什么是PRE-PAYMENT PENALTY？

PRE-PAYMENT PENALTY是银行为了保证自己的利润而设立的一个规定，贷款人不能在规定时间内将贷款的全部或部份还清(PAYOFF) 或重新贷款 (REFINANCE) 。

例如我的贷款有三年的PRE-PAYMENT PENALTY，这就是说从得到此贷款起三年内不能把贷款全部付清，否则你要付罚款。而每年的本金支付限制又有一定的比例，具体的比例限制您要打电话和银行核实。

银行或政府法拍屋信息网站

Bank of America
网址: bankofamerica.reo.com/search/propertysearch.aspx
Citi Bank
网址: www.citimortgage.com/Mortgage/Oreo/SearchListing.do
Chase Bank
网址: servicing.chase.com/reo/property/FeaturedProperties
Coldwell Banker
网址: www.reoexperts.net
US Bank
网址: www.usbank.com/cgi_w/cfm/personal/products_and_services/reoPropertiesReq.cfm
HSBC Bank
网址: www.us.hsbc.com/1/2/3/personal/home-loans/properties
Indymac Bank
网址: apps.indymacbank.com/Individuals/Realestate/Search.asp
Ocwen Bank
网址: www.altisourcehomes.com
Regions Bank
网址: realestate.regions.com/servlet/Ore/ForeclosedPropertySearch.jsp
Wells Fargo Bank
网址: Wells Fargo
FREDDIE MAC
网址: www.homesteps.com
FANNIE MAE
网址: www.homepath.com
HUD
网址: hud1.towerauction.net/MA.htm
FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation)
网址: www2.fdic.gov/drrore/
IRS (Internal Revenue Service)
网址: www.treasury.gov/auctions/irs/cat_Real8.htm
VA (The Department of Veterans Affairs)
网址: va.equator.com/index.cfm?
US Army Corps of Engineers
网址: www.sas.usace.army.mil/hapinv/haphomes.html
Customs
网址: www.treas.gov/auctions/treasury/rp/
the U.S. Marshals Service
网址: www.justice.gov/marshals/assets/nsl.htm
the Department of Agriculture Rural Development
网址: www.resales.usda.gov

全美FORECLOSURE房查询

Realtytrac 美国最大的法拍房地产信息网站
网址: www.realtytrac.com
Foreclosure
网址: www.foreclosure.com
Foreclosures
网址: www.foreclosures.com
Foreclosure Listings
网址: www.foreclosurelistings.com
Yahoo Real Estate
网址: realestate.yahoo.com/Foreclosures
Foreclosure Free Search
网址: www.foreclosurefreesearch.com
Reclosure Deals
网址: www.foreclosuredeals.com
Ebay
网址: realestate.shop.ebay.com

贷方银行究竟怎样收紧现时的房屋贷款，与以前相比变化大吗？

(1)对信用分数的要求提高了，以前是680分，现在是720分，信用分数的高低直接决定了利息的高低。信用分数要高于一定的分数，如不合它们的要求和标准，就干脆不贷。凡是信用分数低于720分的贷款人，贷款利率都会比平常的贷款利率为高。

(2)投资买房子的贷款人，贷方银行一定要看到贷款人他们自己的银行户口有头期款这笔钱一个月以上，并且不是最近才存进去和不能用亲戚送赠金的钱来做头期款这种贷款方式来贷款。投资贷款投放头期款的比率比自住贷款头期款的比率要高，通常都要见到头期款至少25%以上。

(3)不查收入和不查资金来源的贷款几乎没有。虽然我们中国人极少因为供不了房屋贷款而被银行没收房屋的产权，但贷方银行所定的大多数贷款条例都是针对整体的大多数人，而目前的次级房贷所带来的大量坏账所造成的法拍屋还在不断进入市场，这令到贷方银行不得不制定和收紧这类型的房屋贷款。

(4)需要双重审批，才最后批准。特别是一些区分如有大量法拍屋出现和房价跌幅比较大的城镇，一些贷款银行需要做两次的贷款审核。

第一次是由一般的贷款审核专家(loan underwriter)批准，然后等收齐所有第一次贷款审核专家所要求批准的贷款条件(loan conditions)，再第二次由贷款审核专家的主管(head or lead underwriter)来最后定断，才算是最后批准和可以成交。

(5)零头期款至5%头期款的房屋贷款几乎没有（FHA，VA Loan 除外），很多贷款银行已经取消了这些高风险的贷款，以免给银行造成不必要的损失。

(6)借贷方银行很多时候需要看到贷款人除了备有足够的房屋头期款之外，还要他们准备有3-6个月多余的供款余款或储备金，才不至于在贷款交易之后款项处于紧张状态之中而没有多余的款项来供房屋贷款。

发现信用报告上有错误怎么办？

  CREDIT REPORT上的错误一般都可以通过给 CREDIT BUREAU打电话或写信的方式把它改正过来。只是有时比较费时间。三家著名的 CREDIT BUREAU分别是EXPERIAN，TRANS UNION 和 EQUIFAX。他们的联络电话和地址如下：


For Equifax:
Equifax Information Services, LLC
P.O. Box 740241
Atlanta, GA 30374
(800) 685-1111
www.equifax.com

For Experian:
Experian
P.O. Box 2002
ALLEN, TX 75013
(888) 397-3742
www.experian.com

For TransUnion:
Trans Union
P.O. Box 1000
CHESTER, PA 19022
(866) 887-2673
www.transunion.com



   如果你能提供确凿证据证明CREDIT REPORT上的错误，一般在一个月左右他们就会把记录清除， 并寄一份新的CREDIT REPORT给您。

附：

中医保健--人体6大特区

为什么在买房子前三个月就应该检查CREDIT呢？

 

  这是因为很多信用记录(CREDIT REPORT) 上面会有错。比如某人的名字或地址和你的很相似，他(她) 的信用记录就有可能会被记载在你的信用报告上。我们曾经发现过许多这样的情况。如果在准备买房子三个月以前就发现不正确的信息，你就可以及时纠正，以免造成贷款时不必要的麻烦。

  我曾经有一位买房子的客户，因为在高科技公司工作，收入很好，又从来没有过迟付记录，谁知房子拿到后，一查信用记录，居然有4个迟付Mortgage Payment，且是近期的，当这种情况发生时，几乎是所有的Lender都不会借钱。结果我一问客人，客人是一头雾水，完全不知道是怎么回事，经仔细查问才知道是银行搞错了，客人曾经开过一个Equity Line, 但是只用过很少的钱，且去年底就已经结清并将这个帐号给关掉了，而银行由于忘记了更新资料，于是在今年就有了4个Late Payment。我的客人非常冤枉，没有做错任何事，却要承担银行的错误。而此时才来纠正错误，往往在时间上来不及，通常Credit Bureau都不会马上更新资料，至少要等上一个月左右，而Escrow Close Date却是不能等的。此时若客人手上没有充足的现金，那就只能取消交易了。

  所以通常我们都会建议客人在买房前先检查一下自己的信用报告，以免做交易时被动。只有做好了充分的准备，才能拿到更好的利率。

信用状况(CREDIT HISTORY) 对贷款利息的影响？

  所有的MORTGAGE LENDER都要求贷款人具备一定的信用度。衡量标准包括您的信用分数 CREDIT SCORE，有没有拖欠记录 (LATE PAYMENT) ，有没有被追债或是破产记录等等。如果你的CREDIT SCORE大于720分，而且又没有LATE PAYMENT，那么你应该能贷到比较好的利率；如果你曾经有过拖欠记录（特指房贷月供），而这个拖欠记录的发生已经超过两年，那么对你的贷款利率的影响也不会太大，会拿到稍微差一点点的利率；但是如果你的拖欠记录发生在两年之内，通常大多数的银行都会拒绝你的贷款。

  所以若是你最近准备买房子，那么最好 在买房之前三个月，查一下自己的信用。若发现什么问题可以及时纠正，因为3大信用公司有时也会出错，所以最好不要等到房子已卖到做贷款时，才发现自己的信用有问题，这样会非常的被动。毕竟买房是大事，大家要做好充分准备，才能拿到最好的利率。


附：土豆胡萝卜汁