什么是贷款的“点数”？

第一次买房子的朋友，大多数对贷款的很多常用术语不甚了解，甚至不知为何物。因为在中国、香港、台湾等地买房子，和美国是完全不同的两回事。本篇想简单地向大家介绍一下贷款“点数(Point)”，让大家对此有所了解。

有很多客人会问：“在报上常常看见关于房屋贷款的广告词写着“无点数，无手续费”(No Point, No Closing Fee)， 那么“点数”是什么意思呢？

何谓“点数”？“点数”即是？%房屋的贷款额。举个例子： 你准备向银行贷款30万，那么一个“点数”，1 Point即是1%的房屋贷款额，亦即是三千元。 两个“点数”，2 Points即是2%的房屋贷款额，亦即是六千元。

“点数”有何特别用处呢？如果想要“点数”的话，其实就是想要用金钱买低你的贷款利息。可以说，如一般向银行贷款30万的话，一个“点数”会降低大概0.25%的利息，两个“点数”会降低大概0.50%的利息。 换句话说，如果现时的贷款利息没有“点数”，是4%的话，一个“点数”就是用三千元可以买低贷款利息到3.75%，两个“点数”就是用六千元买低贷款利息到3.50%。其实，这就显而易见“羊毛出在羊身上”的道理。

如果一定要选择有“点数”贷款，通常比较适合一些五年之内不会想再重新贷款的人。 无论贷款利率低下来或者特别的原因再重新贷款，都是不划算和浪费了你之前所付的“点数”费用的。

最近这几年买房子的人，很少有人要买“点数”的，大多数都宁愿选择无点数的贷款。不像2000年以前，那时候的贷款利率偏高，通常利息超出七厘多、八厘，所以大多数人都想用一些金钱来买低一些偏高的贷款利率，因此 那时就流行买“点数”了。

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房贷违约而房屋被止赎（Foreclosure）后，对你的信用纪录有何影响？

  布林克曼说，信用评分只是完整信用判断的一部分，在上述的事例中，信用评分已无法成为判断他们是否愿意支付贷款的指标。

  将来贷款银行还是会仔细的审查客户的信用历史纪录，一旦发现客户并非出于不得已的因素，例如失业、健康等问题，而擅自造成违约，他们即便事后通过按时支付各种帐单的方式修复了信用，也无济于事，擅自违约的污点是不会被抹去的。

  美国全国估价师及按揭贷款商协会（National Association of Review Appraisers and Mortgage Underwriters）的梅里尔（Bill Merrell）表示，如果你作出了一项策略性的违约，其结果往往会与你的期盼背道而驰。他说，银行在决定批准客户的按揭贷款申请前，通常会考虑以下几方面因素：银行存款、工作纪录、帐单支付纪录。

  但是，如果违约是由贷款人不能掌控的因素造成的，比如本地的经济衰退，银行通常也会采取宽容政策。特别是工作问题造成的违约，银行一般会给贷款人更多的考虑空间。但是银行对于策略性违约的看法是极其负面的。

  也就是说，并不是一定不会得到贷款，因为银行还是利益挂帅的，所以银行也可能愿意和有擅自违约纪录的屋主赌一赌。

  抵押贷款资讯出版商HSH Associates的甘宾格（Keith Gumbinger）表示，那些擅自违约者再申请贷款可能相对难一些，但银行是从贷款中赚取利益的，这样说来，他们也许会获得贷款，不致于会被彻底拒绝。

  但是，擅自违约者纵使再次获得同意贷款，银行对他们的要求也会比未违约者要严格的多。银行可能会要求30%以上的首付，这样就能保证其在房屋被没收时收回大部分的贷款了。另外银行可能要收取较高的利率，可能比同等信用分的个人要高。

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房贷违约后,要多久才能再买房？

  通过按揭贷款购买的房屋，如果屋主依然有能力支付贷款，但却擅自违约，一走了之，是要承担一定后果的。一般因为经济问题或离婚导致的贷款违约，通常需要等2到5年后才可以再贷款购买新房屋。而擅自违约的贷款人可能会使等待的时间加倍。

  据CNN金钱网报导，抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的首席经济学家布林克曼（Jay Brinkmann）表示，擅自违约的个人通常需要等7到8年的时间才能通过按揭贷款购买新的房屋。

  如今一些屋主背负的房贷远远高于房屋净值，而处于所谓“溺水（Underwater）”状态，他们认为违约是值得的。比如花55万买的房子，现在的价值只剩35万，房子本身可能永远也不会涨回购屋时的价格，所以他们觉得用策略性违约方式摆脱这个负担更划得来。

  他们计划在擅自违约后，通过按时缴交所有的帐单来提升自己的FICO评分，以便能够很快再购买另一栋房子。但是这样还是行不通的。如果这样做了，那么信用记录会变的极差，也许以后再也得不到信用评分了。


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别人的债项，出现在你的信用报告上该怎么办？

  前段时期曾经帮一位客人作贷款前的预先审核，查了他的信用，这一查就几乎令他几天几夜坐不安，睡不稳。究竟是什么原因令客人有这么大的反应呢？

  当我帮他调查他的信用分数时，才知道在他名下所欠的款项，累积有80万美元之多。而他自己是从来都不欠任何债务之人，他是那种信用卡帐单一到，就迫不及待要立刻付清全部欠款的人。现在突然之间知道自己欠债累累，不紧张才怪呢！

   通常的情况下，如果这位客人是急着要买他所喜欢的房子，贷款经济一般都会在同一时间将他的特殊债项告知Credit Bureau(信用局)，让他们仔细的调查清楚这位客人的债项是否属实。

  因为时间比较急，之前又没有查过自己的信用，再加上所喜欢的房子要在规定的时间内完成所有的贷款手续。而信用报告上的信用分数值是不会在几天之内有所改变的，唯有希望信用局尽快调查清楚，解决这件心事。

  如果这些债项真的不属于你，不用担心，信用局会调查出来的。他们会查出为什么有这个差错出现在你的信用报告上，然后会帮你除掉不属于你的所有债项。 但是，这只是为了应付快一点贷款的一种应急方法。而最有效的方法还是自己写信，或传真，或打电话告知他们，让他们改正在你的信用报告上面，除掉不属于你的所有债项。这样才能一了百了，以后就不用再担心这个问题了。

  贷款买房子，银行一般都是用全美国最大的三间信用调查公司，来调查贷款人的信用情况。这三间信用调查公司是：Equifax, Experian, Trans Union。 在网上，经常可以看到免费拿自己的信用报告的广告，它只是其中的一间信用调查公司提供这种免费服务。这种单一的信用调查报告，用来贷款是不被接受的，因为只是一间信用调查公司的资料和信用分数值，是不够全面和准确的。

  在你的贷款信用报告上，每一间信用调查公司都有一个信用分数值。三间信用调查公司，就有三个信用分数值，所以在贷款信用报告上一个人有三个信用分数。

  一般银行贷款给贷款人，都是用中间的那个信用分，除掉了前面和后面的信用分数值，即不用最高的和最低的信用分数值，这样也就比较中肯地看到这个贷款人的信用情况。

主要有四种资料会显示在你的信用报告上：
1.Identifying information: 你的名字，现在和以前的地址，电话号码，社安卡号码，出生日期，现在和以前的顾主。
2.Credit information: 列明了你的信用卡，学生贷款，汽车贷款和其他的债项。资料包括：这些户口的开户的时间，信用限额，贷款额，所欠数目，和每个月供款的账目。报告上还可以看到之前几年的供款历史，和有谁共同给这个帐户供款，还会显示多少时间没有供款，然后转去collection 机构等等。
3.Public record information: 破产记录，银行收楼，拍买，欠房产的地税，小孩子的抚养费要打官司，由法庭里做判定等。
4.Inquiries: 谁调查过你的信用，前两年你申请信用卡的情况，什么时候调查你的信用等。

  所以说：若想买房子，应尽量提早作好一些准备，知道一些贷款的基本程序和手续，以避免因为准备不足，而造成的不必要的麻烦。


附：The Ultimate Loan Modification Guidebook

千万别放过重新贷款（Refinance）的最好时机

30年固定房贷和15年固定的房贷按揭利率现在都几乎在历史最低位。30年的按揭利率平均降到3.375%，15年期的按揭利率平均降到了2.875%。很多客人都询问，利率还会再下跌吗？其实要想抄底利息并不容易，因为那么低的利率随时都有可能变化或是反弹。所以我认为现在是做重新贷款的最佳时机，各位要千万抓紧时间，做好重贷。

首先，我想介绍一下为什么要重新贷款(Refinance)。

一、降低贷款利率，将原有的浮动利率变成风险较少的固定利率。
降低贷款利率是大部分房贷者考虑重新贷款的主要原因。因为重新贷款的利率比以前低，因此可以减少每月还款金额，贷款所需支付的利息也会因按揭利率的降低而减少。此外，房贷者还可以将原有的浮动利率通过重新贷款变成风险较少的固定利率。有些业主买房子是为了投资，他们在买房子的时候采用刚开始利率较低浮动利率，希望在短期内房价上涨后卖掉房子。而现在美国的房地产业尚未完全复苏，市场仍然是起伏不定，有些高价位买进的投资房一时还难以出手，故重新贷款可以帮助这些业主将原来的浮动利率变成30年或15年的固定利率。从而降低投资风险。

二、合并债务。
有不少业主当初买房子的时候，往往因为需要资金，把房子二次贷款。通过重新贷款，这些业主可以取得一个比较低的利率。用重新贷款的钱付清之前房贷和二次贷款的金额，这样两个债务就合并成为一个，业主每月只需支付一次房款即可。

三、拿出现金以作它用。
通过重新贷款取出现金作其它用途。贷款利息降低，业主可以通过重新贷款取出现金(Cash Out)来投资做生意，或供孩子上学，或还清较高的汽车贷款等等。 由于现在美国经济仍不景气，今年以来联邦储备局继续将利率维持在几乎是历年的最低位。这样的状况到底能维持多久，大家的心中都没有数，故我们应该充分利用这个大好时机，尽快做好重新贷款，以争取拿到最好的利率，让自己安心。

附：大蒜田鸡煲